樂視的底牌和籌碼？用互聯(lián)網(wǎng)思維算計地產(chǎn)人？

　　樂視還差多少錢貌似沒有人算得清，但是經(jīng)濟困難是實打?qū)嵉?，如何轉(zhuǎn)變這一狀態(tài)，樂視人都在想辦法。

　　40億元。

　　這是樂視為三里屯工三項目開出的新價碼，這個價格較樂視去年約30億元的收購價上浮超過30%。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的想象力不夠用了，要知道，在這一行，拋開租金談資產(chǎn)價格的都是耍流氓。

　　工三項目易主一年，品相隨之改變，如果說世茂手中的工三是個身量未開的小家碧玉，定位不清，遠比不上近在咫尺的太古里明媚妖艷，那么，樂視接手一年后，工三便幾乎要跳起廣場舞了，無論什么時候去，一層的寶貴空間永遠在做特賣，上品折扣的那種。

　　如果有人告訴我，在這種運營水平下，工三的租金水平上漲了30%，我會覺得MUJI、UR們都瘋了。

　　所以，商業(yè)地產(chǎn)圈的人士如何看待40億元的報價呢？

　　首先，他們會說，樂視的思路，我們不懂。

　　畢竟，八百米外的三里屯太古里是國內(nèi)首屈一指的商業(yè)項目，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

　　大樹底下好乘涼，但大樹底下也不長草，除非你也是大樹，比如你是九龍倉，你就可以平分秋色，放眼全國，能達到這種水準的商業(yè)發(fā)展商實在太少，即便達到這種水準了，給它一個建筑面積5萬平方米，可租賃面積2.5萬平方米的購物中心，它也施展不開。

　　再者，商業(yè)項目倒手，通常五六年會是一個比較優(yōu)質(zhì)的時間節(jié)點，因為持有項目、精細運營、提升價值需要時間沉淀，無論對買方還是賣方來說，這個時點的資產(chǎn)情況和價格都會處在相對理想的狀態(tài)。

　　大宗商業(yè)交易不同于住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見，商業(yè)氛圍越來越差卻想以30%的溢價易手的情況更少見。

　　當(dāng)然，三里屯是絕版地段，不排除有人會為了這個稀缺資源付出超額代價，但做持有運營的話，賬是算不過來的。

　　如果改變用途，把購物中心變成寫字樓散售算得過來賬嗎？

　　不好意思，還是算不過來。建筑面積5萬平方米，周邊寫字樓市價普遍在5萬-6萬元/平方米（這個價格再一次驗證商業(yè)地產(chǎn)是一個理性市場），總銷售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規(guī)劃的不確定性和改造成本。

　　無怪乎，多家排名前十的房企對這個項目都有興趣，但都沒有出手，至于受到印力地產(chǎn)加持的萬科能談到什么價格，只能拭目以待了。

　　還有人要問，給賈躍亭一百多億紓困的開發(fā)商孫宏斌為什么不買工三呢，只能說，一是融創(chuàng)并不擅長商業(yè)；二是孫宏斌又不傻。

　　樂視的底牌和籌碼？

　　市場上的分析多認為，孫宏斌更看重樂視的土地資源，實際上，樂視的土地儲備資源算不上優(yōu)質(zhì)，孫宏斌曾將樂視比作康卡斯特——市值近2000億元的美國娛樂造夢公司，投資樂視網(wǎng)、樂視致新和樂視影業(yè)，是希望完成孫宏斌的影視夢工廠布局。

　　這種說法得到樂視影業(yè)一位明星股東證實，這位明星股東還透露，樂視影業(yè)注入上市公司的方案較之前公布的方案有所變化。

　　此前的3月13日，賈躍民與商羽在重慶樂視界置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議——原本1000萬的注冊資本金一分為二，融創(chuàng)中國的子公司重慶融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資500萬元，占重慶樂視界50%的股權(quán)，樂視投資占另外一半的股份。

　　賈躍民是賈躍亭兄長，2016年4月接管了樂視投資，而商羽是孫宏斌最信任的下屬之一，他的身影也出現(xiàn)在融創(chuàng)中國與金科集團的對陣中。

　　這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能是整個樂視地產(chǎn)板塊出售計劃中的一個小部分。

　　賈躍亭的妻子甘薇是重慶妹子，樂視在重慶的布局也較為龐大：有重慶樂視體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、重慶樂視小額貸款股份有限公司、重慶樂視云計算有限公司等等。

　　重慶樂視界注冊成立于2016年4月，由樂視投資出資1000萬元設(shè)立于重慶市渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)。樂視作為重慶政府招商引資的重要公司，于2015年11月受讓了重慶兩江新區(qū)龍興組團382畝土地。

　　公開的土地交易信息顯示，這382畝土地中，二類居住用地占195畝，商業(yè)、工業(yè)用地占187畝，交易總價4.2億元。

　　根據(jù)重慶兩江新區(qū)政府的公開信息：樂視在重慶的地產(chǎn)項目為樂視江北嘴酒店綜合體項目，樂視投資30億元，建設(shè)規(guī)模16萬平方米，打造五星酒店、公寓綜合體。

　　樂視云項目的投資也很巨大，主要落于重慶樂視云計算有限公司身上，對外號稱超過10億元融資，由擁有政府背景的重慶戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金領(lǐng)投。

　　短短一年時間，樂視重慶地產(chǎn)項目和樂視重慶云項目都發(fā)生了翻天覆地的變化，前者售賣股權(quán)，引入融創(chuàng)開發(fā)382畝土地；后者樂視手機的云相冊明確表示將于今年6月30日之后關(guān)閉服務(wù)。

　　樂視如此處置重慶政府給予的土地，以及并未兌現(xiàn)招商承諾，著實令重慶政府陷入尷尬境地，目前重慶政府并沒有對樂視出售重慶土地一事作出公開表態(tài)。

　　對賈躍亭而言，把土地交給更為專業(yè)的伙伴去處理，在當(dāng)前境遇下是一個不錯的選擇，何況融創(chuàng)中國還是樂視網(wǎng)的第二大股東，樂視缺錢時候的救急金主，在重慶房地產(chǎn)市場常年保持在行業(yè)前三的水平。

　　目前，樂視2萬畝土地中多數(shù)是工業(yè)用地，分布在北京、重慶、上海、浙江等地區(qū)，這些地區(qū)從來不缺乏投資商，如果一塊工業(yè)用地單位產(chǎn)值過低，依據(jù)中國工業(yè)用地土地彈性出讓制度，地方政府是可以隨時收回工業(yè)用地的。

　　目前重慶政府的態(tài)度，是樂視重慶產(chǎn)業(yè)計劃最大的變數(shù)，因為賣地已經(jīng)改變了先前樂視在招商時期對地方政府的許諾，如果土地繼續(xù)閑置，不排除被重慶政府收回的可能；如果改變土地用途，也不排除被重慶政府以違反投資承諾的理由收回。

　　在嘗試了銀行信用貸款、股權(quán)質(zhì)押等多種融資手段后，賈躍亭背水一戰(zhàn)，爭取債權(quán)人、銀行、員工信任的基石，不是“生態(tài)化反”的夢想，而是實打?qū)嵉牡禺a(chǎn)項目和土地。