黑馬金輝:現(xiàn)金流健康負債可控 發(fā)展后勁十足

伴隨2018年的業(yè)績陸續(xù)出爐，房企中的"巨頭""黑馬""狀元"等各類角色，也均名花有主。

回顧去年的成績，金輝無疑是行業(yè)中的一匹黑馬。據(jù)克而瑞2018年房企銷售排名顯示，金輝集團以746.8億元位居第41位，其權(quán)益銷售金額高達708億元，位居第35位，復合增長率更是在40%以上。

現(xiàn)金流健康負債可控 發(fā)展后勁十足

從財務(wù)盤面來看，金輝集團過去一年在現(xiàn)金流管控上，下了很大功夫。

“對于想做百年房企的金輝來說，我們非常重視現(xiàn)金流控管。要確保足夠的資金安全墊，以應(yīng)對不斷變化的政策和市場環(huán)境。"金輝管理層說道。

現(xiàn)金流是決定著是否能夠按期償還債務(wù)、是否調(diào)整營銷策略和投資拿地比例的調(diào)節(jié)器，是企業(yè)生存發(fā)展的生命線。有業(yè)內(nèi)分析師表示："現(xiàn)金流的大幅增長，一方面說明金輝集團去年銷售規(guī)模提升，回款能力增強；另一方面也顯示出公司的現(xiàn)金流趨向安全可控。"

現(xiàn)金流之外，負債規(guī)模是否合理可控，也是金輝的重點關(guān)注指標。據(jù)年報披露，截至2018年底，金輝集團剔除預售賬款后的資產(chǎn)負債率指標為52%。

金輝管理層表示："金輝的負債一直處于行業(yè)中等水平，基于對銷售回款、利潤等財務(wù)盤面的把控，各大金融機構(gòu)，包括資本市場上的不少機構(gòu)投資者對金輝一直看好，地產(chǎn)信貸活躍的金融機構(gòu)大多數(shù)都與公司簽署了'總對總'的戰(zhàn)略合作協(xié)議。目前，公司已根據(jù)未來債務(wù)到期情況，做好了營運資金安排與融資方案銜接。接下來，在融資需求始終匹配發(fā)展需求的大原則下，公司正在積極推進小公募、境外美元債的發(fā)行工作。此外，金輝也會尋找新的合作伙伴，通過股權(quán)合作或者股權(quán)類融資，合理降低有息負債，降低融資成本。"
科學布局 實現(xiàn)利潤目標
數(shù)據(jù)顯示，1996年發(fā)展至今（2018年末），金輝在長三角區(qū)域的杭州、蘇州、上海的總項目數(shù)近30個?；浉郯臑硡^(qū)及周邊，福州、佛山、惠州項目總數(shù)已經(jīng)有42個。另外，在京津冀城市群，金輝已進駐天津和石家莊，而且在剛剛過去的兩個月，金輝已先后在天津?qū)氎妗⑹仪f正定連摘五塊住宅用地。

據(jù)年報顯示，截至2018年底，金輝集團合并范圍內(nèi)的房地產(chǎn)在建及擬建項目共計74個，多集中于一線、環(huán)一線及二線核心城市。

金輝方面表示，2019年希望在已經(jīng)進入的區(qū)域繼續(xù)深耕。按照目前2300億元的土地儲備，已足夠支持千億元發(fā)展目標，2019年預計再完成400億元的土地投資額，以更好的支撐后市發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，縱觀金輝一路的發(fā)展，不是盲目追求規(guī)?；鲩L的類型，公司的理念是實現(xiàn)有質(zhì)量地增長。在市場大背景下，金輝集團去年超額完成了700億元銷售業(yè)績，或許正和其一直以來的科學布局和區(qū)域深耕的發(fā)展策略有關(guān)。

改革組織架構(gòu) 實現(xiàn)3-5年業(yè)績增長

2018金輝實現(xiàn)了自身在業(yè)績上的一次成長，伴隨期間的則是組織架構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。

據(jù)了解，金輝目前應(yīng)用的是"總部-區(qū)域-城市公司"的三級管理模式，設(shè)立區(qū)域公司，旨在提升對一線的反應(yīng)能力和增強區(qū)域競爭力。目前金輝成立了6個區(qū)域公司，西北、西南、長三角區(qū)域已經(jīng)在向著200億的目標沖擊，其他區(qū)域也都在向著100億元目標行進。

在人口基數(shù)龐大、人口持續(xù)流入、供求關(guān)系合理的城市，房企之間的競爭也相對激烈，如何打動地方政府獲取優(yōu)質(zhì)項目/地塊，打通區(qū)域關(guān)系與資源快速落地，非?？简炂髽I(yè)的組織效率和運營分配，對組織架構(gòu)進行改革是金輝能快速打開局面的重要一步。

有業(yè)內(nèi)人士就分析稱，金輝銷售額年復合增長率超過40%以上，這除了依賴全國化布局，更強調(diào)配合布局的組織運營體系。搭好這個組織架構(gòu)，能保證公司業(yè)績在未來3年-5年里實現(xiàn)持續(xù)增長。

修煉產(chǎn)品內(nèi)功 彎道超車可期

在去年整個行業(yè)去化率偏低且利潤趨于下行的大背景下，借助產(chǎn)品力的提升來增強競爭力，也成了金輝這幾年的重點。

“未來房地產(chǎn)不是靠多大規(guī)模來證明你好，還是靠你的產(chǎn)品力，你能夠為業(yè)主提供什么樣的服務(wù)，你能夠給客戶什么樣的產(chǎn)品。"金輝管理層表示。

在過去兩年里金輝集團過去一直在修煉提升產(chǎn)品力的內(nèi)功，甚至從原管理費用中分拆出了一筆研發(fā)費用，對產(chǎn)品研發(fā)方面進行投入。2017年，金輝升級優(yōu)步系，隨后又將2018年定位為云系“產(chǎn)品元年”。從產(chǎn)品研發(fā)小組的成立運營到產(chǎn)品研究院的規(guī)劃建設(shè)，2018年金輝在研發(fā)、產(chǎn)品和服務(wù)三大領(lǐng)域投入了大量財力和精力，當年18個云系精品的陸續(xù)入市也是直接拉升了銷售業(yè)績。

目前房地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應(yīng)明顯，未來中國留下的房地產(chǎn)品牌公司可能只有50家，甚至更少，加強自身的產(chǎn)品力，是不被時代和客戶淘汰的基本能力。

正如業(yè)內(nèi)人士所示，總體來看，經(jīng)過近幾年的擴張，金輝集團的土地儲備初具規(guī)模，在把控好負債率和現(xiàn)金流的同時大力提升產(chǎn)品和服務(wù)水平，確實具備了彎道超車的巨大可能。