樂視僵局引發(fā)酷派危機,百億舊改能否打贏翻身仗

　　當時樂視入股酷派，引發(fā)了酷派、樂視以及和酷派成立了合資公司的360公司之間的一場三方混戰(zhàn)。樂視與酷派的專攻方向不盡相同，雙方可以在供應鏈、內(nèi)容、品牌等方面展開合作。酷派能給樂視帶來更多的供應鏈話語權(quán)；以及更多的樂視應用裝機量。而如今，隨著樂視危機的來臨，就連酷派也遭受了影響。

　　一年前，樂視創(chuàng)始人賈躍亭正式任命劉江峰為酷派集團CEO。從與360和樂視集團錯綜復雜的三角關(guān)系中走出的酷派手機被寄予厚望。劉江峰更是信誓旦旦要將酷派手機銷量在5年提升過億，并重回手機行業(yè)第一。而一年后，現(xiàn)實是郭德英退出、易主樂視、資金缺口不斷擴大，同時酷派的業(yè)績開始連續(xù)下滑，甚至陷入巨額虧損境地。

　　酷派10月20日公告透露出公司的自救方案，這份公告稱酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議。雙方將共同合作開發(fā)酷派信息港城市更新項目一期、二期、三期。

　　據(jù)透露，雙方將進行分工合作，酷派負責提供獲得土地使用權(quán)前的費用，另一方則負責項目的整體開發(fā)建設。項目建設完成后，各方按照項目全部新建成物業(yè)4：6的比例進行權(quán)益分配。

　　此次舊改項目將帶給酷派巨大收益。今年7月以來，市場一直傳言酷派中國公司將轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)，通過對公司持有的大量產(chǎn)業(yè)項目舊改獲得更高的利潤回報。這一消息隨后在8月初由酷派原CEO劉江峰辟謠，但從公開消息來看，酷派旗下位于廣東莞、河源、西安等地的土地儲備已經(jīng)超過2000畝，劉江峰也曾表示，“酷派有很多資產(chǎn)，手握100億的房地產(chǎn)?！?/p>

　　劉江峰彼時這句話形似給予市場以信心，但是更像為酷派旗下的土地資源進行宣傳。 記者了解到，此后包括京基集團、碧桂園、星河集團等舊改“?？汀迸c酷派進行了接觸，從此次信息港項目來看，星河集團成功“撿漏”。

　　捧著“金飯碗”討飯

　　作為一家已有20多年歷史的通信企業(yè)，酷派曾經(jīng)是國產(chǎn)手機四強“中華酷聯(lián)”之一。隨著運營商對智能手機主導權(quán)的喪失，三年前，酷派便已經(jīng)開始走下坡路。而受樂視事件影響，酷派在資本面一蹶不振，加之業(yè)務線并沒有亮眼的產(chǎn)品提振業(yè)績，市場融資方面酷派步履蹣跚。

　　從今年所發(fā)的財報上看，根據(jù)酷派集團8月15日在港交所發(fā)布公告顯示，公司目前經(jīng)營未有改善，仍處于持續(xù)虧損狀態(tài)，基于對集團未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評估，集團截至2017年7月31日的營業(yè)收入約為港幣27.16億元，同比下滑約52%，且集團流動資產(chǎn)已低于流動負債，近期償債壓力加大。

　　債主的頻頻催債為公司雪上加霜。7月27日平安銀行起訴酷派，要求其提前還貸8000萬元；8月18日，寧波銀行深圳分行起訴酷派，要求歸還差額款項4900萬元及利息；8月21日，上海浦東發(fā)展銀行深圳分行已向法院提起訴訟，要求酷派補足承兌匯票保證金約8996.7萬元。

　　酷派并沒到達資不抵債的困境，事實上如果將旗下的土地資源變現(xiàn)，酷派將從極大程度上緩解目前的資金困境。

　　通過已有信息，記者查詢到，酷派在深圳南山高新產(chǎn)業(yè)園北區(qū)擁有面積超過3萬平方米的酷派信息港，酷派位于東莞松山湖的天安云谷生產(chǎn)基地則占地面積超過10萬平方米。此外，酷派還在西安高新區(qū)規(guī)劃了占地面積8.7萬平方米的宇龍通信長安產(chǎn)業(yè)園項目一期。而在2016年，酷派還與弘稼科技規(guī)劃投資200億元在廣東河源建設農(nóng)業(yè)生態(tài)園項目，開發(fā)面積1800畝，總持有土地面積已經(jīng)超過2000畝。

　　其中，僅南山高新區(qū)信息港項目已經(jīng)估值頗高。公開資料顯示，酷派在2008年低價購入深圳科技園北區(qū)地塊，加上酷派信息港及東莞松山湖等地塊，酷派所持有的土地價值近百億。2012年，酷派信息港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，2014年該項目正式奠基。

　　信息港舊改項目總拆除用地面積為3.29萬平方米，規(guī)劃容積率7.2，總建筑面積合計20.14萬平方米。其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房面積17.5萬平方米，占比87%；另含產(chǎn)業(yè)配套用房建筑面積2.23萬平方米、配套設施4500平方米。參考周邊項目均價，該項目估值接近百億。

　　劉江峰也曾表示，“通過房地產(chǎn)變現(xiàn)是最容易的，比如直接賣地，或者通過土地做資本合作，方法很多?！?/p>

　　星河集團的生意

　　不過對于專攻電子產(chǎn)品研發(fā)的酷派集團來說，從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的舊改難度頗大。信息港項目涉及老舊工業(yè)改造、產(chǎn)業(yè)導入、配套建設等多個舊改過程，加之集團現(xiàn)金的捉襟見肘，引入合作開發(fā)方是最優(yōu)選擇。

　　記者了解到，劉江峰曾在酷派內(nèi)部積極推動存量土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，不過由于受到內(nèi)部阻力原因一度擱置。其在今年8月31日離職，不過最終酷派依然是選擇合作開發(fā)這一方案解決棘手的資金短缺問題。

　　公告稱酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議。企業(yè)注冊信息顯示，星華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大股東正是深圳星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　公告同時顯示，項目建成后，酷派與星河地產(chǎn)將按照項目全部新建成物業(yè)4：6的比例進行權(quán)益分配，即分別得到8萬平方米、12萬平方米的物業(yè)面積。這也意味著通過合作開發(fā)星河集團將至少分得價值60億元的資產(chǎn)。

　　近年來，星河集團一直高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旗進行模式輸出，其“以產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的概念在行業(yè)內(nèi)也頗有一定知名度。官網(wǎng)顯示，星河控股集團目前旗下有四大業(yè)務集團，包括地產(chǎn)集團、產(chǎn)業(yè)集團、置業(yè)集團和金融集團，前三者分別對應的核心業(yè)務包括住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與酒店。

　　而今年8月，有消息稱，深圳地產(chǎn)商京基要入股酷派，甚至傳言酷派國內(nèi)業(yè)務將轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。而此次最終由星河集團獲得信息港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)舊改項目的合作開發(fā)權(quán)也亦與其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的長期宣傳關(guān)系密切。

　　不過目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的最大難點在于物業(yè)不能及時變現(xiàn)，而在酷派方現(xiàn)金流吃緊的情況下該項目背負著資產(chǎn)變現(xiàn)的使命。在完成第一步后，酷派能否依靠此項目打贏翻身仗，以及星河集團依靠此次“意外之財”實現(xiàn)利潤與品牌的雙豐收，還要看未來的實際運營情況。