如何運(yùn)用智能化手段提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率與物業(yè)價(jià)值

2023年9月1日，達(dá)實(shí)智能主辦的“協(xié)同創(chuàng)新，共創(chuàng)可體驗(yàn)的智慧空間”第四期學(xué)習(xí)研討會(huì)圓滿(mǎn)舉辦，達(dá)實(shí)現(xiàn)場(chǎng)近百位正在建設(shè)運(yùn)營(yíng)總部大樓及園區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專(zhuān)家，一起探討如何運(yùn)用智能化手段提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率與物業(yè)價(jià)值。

活動(dòng)中，達(dá)實(shí)智能研究院首席技術(shù)專(zhuān)家李進(jìn)保帶來(lái)了《如何以終為始實(shí)現(xiàn)智能化系統(tǒng)的高質(zhì)量設(shè)計(jì)？——基于達(dá)實(shí)大廈的創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念分享》的主題演講。

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智能化設(shè)計(jì)咨詢(xún)的現(xiàn)狀與對(duì)策

DAS INTELLITECH

目前智能化設(shè)計(jì)咨詢(xún)的現(xiàn)狀，如果從設(shè)計(jì)院的角度來(lái)講，由于智能化系統(tǒng)多，設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)多，圖紙多，無(wú)法配置多專(zhuān)業(yè)人員。加上設(shè)計(jì)院缺少運(yùn)營(yíng)運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)，可能造成設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)運(yùn)維的脫節(jié)。 從智能化公司來(lái)講，設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)用相對(duì)較低，投入人力物力來(lái)做一個(gè)幾十萬(wàn)的項(xiàng)目也起不了太大作用，所以往往謀求最后的施工標(biāo)。 對(duì)用戶(hù)來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)院的幾百?gòu)垐D紙無(wú)法細(xì)看，智能化公司近200頁(yè)紙的方案也沒(méi)人讀，缺少跨專(zhuān)業(yè)人員全程跟進(jìn)，這樣就會(huì)造成項(xiàng)目建成后與業(yè)主真正的需求有偏差。

針對(duì)這些存在的問(wèn)題，達(dá)實(shí)智能成立了研究院，提出了自己的對(duì)策：做用戶(hù)有需要，而同行不愿做的事，也就是去做難而正確的事。 舉例來(lái)說(shuō)，我們會(huì)根據(jù)針對(duì)不同客戶(hù)群體，包括最終使用方（領(lǐng)導(dǎo)層，后勤，招商，信息中心，物業(yè)，用戶(hù)，租戶(hù)），深入細(xì)致的調(diào)研和需求分析，最大限度地滿(mǎn)足各方對(duì)智能化的要求。然后把建筑劃分為幾百個(gè)空間，針對(duì)每個(gè)空間的細(xì)節(jié)功能進(jìn)行分析，創(chuàng)造業(yè)主、企業(yè)、用戶(hù)個(gè)體可體驗(yàn)、可感知、個(gè)性化、有巨大價(jià)值的建筑空間。 我們會(huì)把多年積累的工程實(shí)施經(jīng)驗(yàn)前置到方案階段，使工程設(shè)計(jì)和實(shí)施少走彎路，少踩坑。 值得一提的是，達(dá)實(shí)智能有自己的運(yùn)營(yíng)運(yùn)維團(tuán)隊(duì)，比如我們自己的總部大樓、和合肥的工業(yè)園等都是自己在運(yùn)營(yíng)運(yùn)維。我們能夠提煉運(yùn)營(yíng)價(jià)值和目標(biāo)，用科技的手段實(shí)現(xiàn)對(duì)工作場(chǎng)所、流程、人員的綜合管理，促進(jìn)建筑環(huán)境高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

02

智能化設(shè)計(jì)咨詢(xún)創(chuàng)新方法論

首先，我們把一個(gè)建筑分割成多個(gè)空間單元，在空間單元里進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)。 比如，達(dá)實(shí)大廈會(huì)議室門(mén)口有信息發(fā)布屏、人臉門(mén)禁屏，會(huì)議系統(tǒng)中的空間場(chǎng)景控制器能夠?qū)崿F(xiàn)燈光、窗簾、空調(diào)的場(chǎng)景控制，會(huì)議結(jié)束后也能自動(dòng)關(guān)閉相關(guān)會(huì)議設(shè)備。這就是一個(gè)場(chǎng)景中的功能描述。

用戶(hù)能非常直觀的感覺(jué)到在這個(gè)空間里他能得到什么功能，即使在智能化沒(méi)有建好的時(shí)候，就能理解建好以后的功能是否符合他的需要，也能夠真正參與到我們的需求分析和設(shè)計(jì)當(dāng)中來(lái)。 第二點(diǎn)，從控制物到服務(wù)人。 之前有一位企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)表達(dá)過(guò)，說(shuō)我們智能化行業(yè)是沒(méi)有理念的，我從業(yè)20余年也感到智能化行業(yè)沒(méi)有什么大的突破。 現(xiàn)在我們?yōu)橹悄芑偨Y(jié)出“三化”：建筑智能化、管理精細(xì)化，以及服務(wù)人本化。其中，“建筑智能化”是基礎(chǔ)層，“管理精細(xì)化”是達(dá)實(shí)研發(fā)部正在建設(shè)的集團(tuán)級(jí)平臺(tái)，“服務(wù)人本化”是最高層次的意義，也是達(dá)實(shí)一直在努力的方向，喚醒人們心中的正能量，讓好的建筑空間能夠?yàn)槿朔?wù)。這就是我們總結(jié)出來(lái)的建筑智能化的目標(biāo)。 我們要從原來(lái)的以設(shè)計(jì)院與工程部基建部主導(dǎo)的方案，變成加上招商、物業(yè)、租戶(hù)、員工等全員參與的過(guò)程，這樣才能實(shí)現(xiàn)從控制物到服務(wù)人的轉(zhuǎn)變。

不同的服務(wù)對(duì)象需求不同，其中也分為有形需求和無(wú)形需求。比如基建辦除了要按時(shí)按質(zhì)量完成交付，也會(huì)希望項(xiàng)目能得到老板的信任和滿(mǎn)意，以及同行的認(rèn)可，有更大的發(fā)展空間。對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)，他們希望智能化提高運(yùn)維的便捷性、設(shè)備的可靠性，能降低運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)也希望自己的工作能得到用戶(hù)的尊重。 我們?cè)谧鲈O(shè)計(jì)的時(shí)候，都要去更多地開(kāi)發(fā)用戶(hù)有形與無(wú)形的需求和呼喚。這些需求都要去通過(guò)建筑空間場(chǎng)景，以及后端的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、手機(jī)APP等觸點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

第三點(diǎn)，軟件定義建筑。 這個(gè)論點(diǎn)或許聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)兒虛，但是我們可以用一個(gè)例子來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。比如在會(huì)議廳之中，為了達(dá)到良好的聲場(chǎng)效果，需要電聲和建聲進(jìn)行分析，通過(guò)軟件分析之后，對(duì)裝飾專(zhuān)業(yè)及材料選型提出更精確的建聲電聲要求。 之前我們強(qiáng)調(diào)建筑智能化需要設(shè)計(jì)先行、規(guī)劃先行、機(jī)電先行，其實(shí)還有一點(diǎn)就是軟件先行，也就是平臺(tái)先行。近期我們?cè)谧咴L調(diào)研的時(shí)候，拜訪了一些深圳超級(jí)總部和大型園區(qū)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)院在做這種多地塊項(xiàng)目的時(shí)候，智能化子系統(tǒng)設(shè)計(jì)得無(wú)懈可擊，但是地塊之間的互通互聯(lián)，或者整個(gè)園區(qū)的數(shù)據(jù)互通互聯(lián)往往是欠考慮的，這個(gè)原因是因?yàn)闆](méi)有把軟件做頂層設(shè)計(jì)。 舉個(gè)例子，某個(gè)項(xiàng)目有幾十個(gè)地塊并且由統(tǒng)一物業(yè)管理，員工或訪客需要去不同的地塊辦事，一天下來(lái)需要在不同地塊收取4-5次停車(chē)費(fèi)用，在這個(gè)情況下，就需要項(xiàng)目的停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)做到整體設(shè)計(jì)的互通互聯(lián)。

03

達(dá)實(shí)研究院設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)內(nèi)容

DAS INTELLITECH

現(xiàn)在的大型項(xiàng)目能夠咨詢(xún)成功的幾個(gè)關(guān)鍵要素：咨詢(xún)規(guī)劃先行、一把手工程、強(qiáng)有力的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)、持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)維、清晰的合作邊界。從理論到實(shí)踐到組織架構(gòu)全方位把握，才能把一個(gè)項(xiàng)目的全生命周期服務(wù)做好。

在不同階段，達(dá)實(shí)設(shè)計(jì)研究院能夠?yàn)橛脩?hù)提供不同的內(nèi)容。在概念方案的第一階段，我們會(huì)為客戶(hù)設(shè)計(jì)基于空間的人員場(chǎng)景表，和客戶(hù)討論并確認(rèn)，讓智能化和軟件滿(mǎn)足場(chǎng)景流程需求。

第二階段我們會(huì)為客戶(hù)提供專(zhuān)項(xiàng)分析對(duì)比方案。比如在用戶(hù)進(jìn)行空調(diào)和電梯招投標(biāo)前，我們還會(huì)為用戶(hù)提交空調(diào)主機(jī)、電梯專(zhuān)用接口對(duì)接條件書(shū)。

到了招投標(biāo)階段，我們會(huì)為業(yè)主提供品牌推薦和造價(jià)參考相關(guān)文件。

以員工場(chǎng)景為例，開(kāi)車(chē)上班首先通過(guò)視頻識(shí)別進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)（對(duì)于大型商業(yè)體建筑可能需要車(chē)位引導(dǎo)系統(tǒng)），刷臉進(jìn)入電梯等候區(qū)域的時(shí)候可以聯(lián)動(dòng)派梯，如果錯(cuò)過(guò)派梯，應(yīng)該采取首層派梯還是層層派梯？進(jìn)入辦公區(qū)域后，員工可以通過(guò)空間場(chǎng)景控制實(shí)現(xiàn)辦公室的模式控制。午餐時(shí)間可以一鍵切換午休模式，手機(jī)APP可以實(shí)現(xiàn)會(huì)議室預(yù)訂，午餐人數(shù)查詢(xún)等。

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設(shè)計(jì)咨詢(xún)給客戶(hù)帶來(lái)的價(jià)值

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價(jià)值一：多階段、多維度梳理智能化需求

價(jià)值二：為供配電設(shè)計(jì)反向提資，讓供配電設(shè)計(jì)更精細(xì)，更適合后期運(yùn)維管理。

價(jià)值三：為暖通設(shè)計(jì)反向提資，提升達(dá)實(shí)大廈節(jié)能效率。

價(jià)值四：指導(dǎo)電梯工程、給排水工程、消防工程招標(biāo)采購(gòu)，避免后期扯皮。

價(jià)值五：運(yùn)營(yíng)運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)前置。

在達(dá)實(shí)大廈，我們實(shí)現(xiàn)了首層聯(lián)動(dòng)派梯，以及10層的樓層派梯，同時(shí)電梯里也有物理按鈕。然而，很多金融類(lèi)項(xiàng)目更偏向去做層層派梯，電梯中不設(shè)物理按鈕，認(rèn)為這樣更能讓VIP客戶(hù)及重要來(lái)賓在上下班期間有更好的體驗(yàn)。這時(shí)候就會(huì)涉及到智能化的多方對(duì)接和成本的造價(jià)分析，需要有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司共同介入。

除了能夠看到的有形的價(jià)值，設(shè)計(jì)咨詢(xún)也能帶來(lái)無(wú)形的價(jià)值。建筑智能化是可感知、可體驗(yàn)、具有個(gè)性化的，智能化可以創(chuàng)造巨大的價(jià)值。智慧的空間場(chǎng)景不僅能能提升員工的工作效率。更能激發(fā)出員工內(nèi)心的無(wú)限潛能。

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設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)案例介紹

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達(dá)實(shí)智能參與建設(shè)的雄安市民服務(wù)中心項(xiàng)目在2017年開(kāi)工，2018年3月竣工，其中智能化系統(tǒng)共用時(shí)100天左右。在這個(gè)項(xiàng)目中，達(dá)實(shí)提供了創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的設(shè)計(jì)咨詢(xún)方案。比如，這個(gè)項(xiàng)目重邊緣側(cè)，需要在雄安云斷網(wǎng)的時(shí)候項(xiàng)目本地也能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目本地的設(shè)備管理需要有本地的服務(wù)器部署。

當(dāng)時(shí)達(dá)實(shí)7個(gè)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)在北京天津兩地對(duì)接項(xiàng)目細(xì)節(jié)，宣貫項(xiàng)目中包括無(wú)人酒店、共享辦公等10多個(gè)場(chǎng)景的需求細(xì)節(jié)，都得到了快速落地，這就是咨詢(xún)先行的一個(gè)優(yōu)秀案例。這個(gè)項(xiàng)目曾獲得“魯班獎(jiǎng)”，并且能達(dá)到50%的節(jié)能效果，放到現(xiàn)在也完全不落后。 安居集團(tuán)項(xiàng)目則是一個(gè)輕邊緣側(cè)項(xiàng)目，我們則建議它做SaaS化架構(gòu)，讓集團(tuán)級(jí)平臺(tái)取代現(xiàn)場(chǎng)的服務(wù)器，這種模式也得到了認(rèn)可。達(dá)實(shí)智能用自己的多年設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)規(guī)劃，設(shè)計(jì)，建設(shè)，運(yùn)營(yíng)，評(píng)估逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和協(xié)同一體化，降低成本，提升效率。

用戶(hù)是否滿(mǎn)意是檢驗(yàn)智能化項(xiàng)目成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)多年深耕建筑智能化的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，達(dá)實(shí)智能成立了自己的設(shè)計(jì)研究院，能夠?yàn)橛脩?hù)提供全過(guò)程的設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)，三大創(chuàng)新的設(shè)計(jì)咨詢(xún)方法可以大幅提升用戶(hù)滿(mǎn)意度，也確實(shí)能夠?yàn)橛脩?hù)降低投資成本，帶來(lái)真實(shí)價(jià)值。

審核編輯：彭菁